Zoom sur un chantier immobilier vertueux sur l’ancien site de DOW CHEMICAL à Sophia Antipolis

Janvier 2021 

Zoom sur un chantier immobilier vertueux sur l’ancien site de DOW CHEMICAL à Sophia Antipolis

Stratégie & méthode par VALIMMO.

Phase 1 : Démolition

A – Un ensemble immobilier obsolète à démolir

Au 371 rue Ludwig Van Beethoven à Valbonne Sophia Antipolis, le 13 novembre 2020 s’est amorcée la première phase d’un « chantier vert » avec une opération de Réemploi lors de la démolition de l’ancien site industriel de DOW CHEMICAL. Les anciens bâtiments sont démolis pour des raisons sanitaires (présence d’amiante) et pour leur conception ou leur usage aujourd’hui dépassés face aux besoins de la techno-pôle.

Place à de nouveaux bâtiments tertiaires d’environ 9.500 m², à haute performance énergétique et conformes aux dernières normes environnementales et dont la construction démarrera dès la fin 2021.

Pionnier, dès 2015 dans l’éco-conception de bâtiments avec le site des Aqueducs à Sophia Antipolis puis celui du Belvédère et du Garden Space, VALIMMO continue de créer des nouveaux espaces de travail qualitatifs avec de nombreux espaces extérieurs bénéficiant d’environnements et de panoramas exceptionnels qui allient bien être, flexibilité, connectivité et protection de l’environnement.

Pour ce site situé à Valbonne, au cœur d’un espace boisé de quatre hectares, et bénéficiant d’une vue mer, le programme est donc vertueux : Construction sur les espaces déjà minéralisés, revalorisation de l’espace boisé, usage d’énergie renouvelable par la mise en place de panneaux photovoltaïques dont l’énergie produite sera consommée directement par le bâtiment, chantier et bâtiment bas carbone.

Ici, nous présentons donc la première étape de ce projet vert : donner une seconde vie aux matériaux des bâtiments à démolir.

« La construction de bâtiments performants énergétiquement est déjà dans l’ADN de VALIMMO. Nous souhaitons franchir une nouvelle étape en orientant aussi notre stratégie immobilière sur la réduction du bilan carbone. Le réemploi des matériaux en est un exemple », rajoute Anaïs Leroux-Toussaint, directrice de projets.

Ces opérations de réemploi et de recyclage, coordonnées avec Courtin Real Estate, (associé sur cet ensemble de bâtiments) ont pu se réaliser avec des résultats dépassant tous les objectifs espérés grâce aux interventions de plusieurs entreprises, associations ou collectivités : Cycle-Up, le spécialiste du RÉEMPLOI dans le BTP, la plateforme Cartoncommun.fr (petites annonces éco-responsables), la Ville de Valbonne et son tissu associatif et les associations : SOLI CITE, HAPPY HAND, L’école de danse de Valbonne, DEFIE, Cannes Jeunesse, le centre de loisirs de Grasse.

logo cycle upLogo associations opération DOW VALIMMO

B – Le Réemploi, un nouveau paradigme incontournable dans le BTP, pourquoi ?

« Les déchets du BTP constituent 70% de la production totale de déchets en France et 56% de l’impact carbone du bâtiment sur toute sa durée de vie. Il est primordial d’inverser la logique et de voir les déchets comme des ressources. Les bénéfices sont nombreux : la dépollution d’actifs obsolètes, la préservation de la biodiversité sans étendre la surface d’artificialisation des sols tout en redonnant une seconde vie à des emplacements stratégiques constitutifs du patrimoine de la technopole.

La transition d’un modèle de production et de consommation linéaire vers un modèle de gestion circulaire des ressources peine à se développer. C’est particulièrement vrai pour la filière du bâtiment et VALIMMO souhaite s’y engager pleinement ». François Moison, Président de VALIMMO.

C – Quels sont les bénéfices de ce nouveau modèle de gestion de chantier ?  

En plus de permettre d’accumuler de l’expérience et de construire une méthode, cette stratégie du RÉEMPLOI a des bénéfices multiples sur les projets de réhabilitation immobilière et pour le territoire.

Pour rappel :

  • Le terme de réemploi désigne toute opération par laquelle des substances, matières ou produits qui ne sont pas des déchets sont utilisés de nouveau pour un usage similaire à celui pour lequel ils ont été conçus.
  • Le terme de réutilisation désigne toute opération par laquelle des substances, matières ou produits qui ne sont pas des déchets sont utilisés de nouveau pour un usage différent de celui pour lequel ils ont été conçus

Un impact sur les projets :

  • Diminution de l’impact carbone
  • Réduction de la production de déchets
  • Économie de matière première non renouvelable
  • Conformité avec la nouvelle réglementation et les nouveaux labels

impacts-sur-les-projets-DOW-VALIMMO

Un impact sur le territoire :

  • Développement de l’économie circulaire
  • Diminution de la quantité de déchets à traiter
  • Moindres importations de matières premières
  • Relocalisation de l’approvisionnement en matériaux
  • Création d’emplois non-délocalisables
  • Développement de l’économie sociale et solidaire

impact sur le territoire DOW VALIMMO

D – Quelle stratégie ont mis en œuvre VALIMMO et ses partenaires ; Réemploi mode d’emploi

réemploi guide valimmo

Le projet de réemploi-déconstruction a un impact positif sur l’environnement lié à la production de déchets et à la consommation de matière évitées. Par le réemploi d’objets ou de matériaux vendus ou donnés, VALIMMO a limité son impact suivant une méthode bien précise :

0 – L’audit emploi : des indicateurs, un diagnostic et des objectifs précis :

Avant la déconstruction totale de l’ensemble immobilier et en vue de minimiser l’impact environnemental de cette déconstruction et du nouveau projet immobilier, notamment par la production de déchets, VALIMMO et CRE ont missionné Cycle Up afin de réaliser un diagnostic des ressources disponibles sur le site.

L’objectif était d’identifier les matériaux disponibles pouvant faire l’objet de Réemploi et également d’étudier l’impact de ce Réemploi.

« Afin d’évaluer cet impact nous avons choisi de mettre en avant deux indicateurs : la production de déchets évités (à travers le poids des ressources identifiées) et les émissions de CO2 évitées via leur réemploi ».  Vincent Gravier – Cycle Up. (Voir l’interview filmé de Vincent Gravier ici: Le Réemploi, un enjeu majeur pour améliorer le bilan carbone dans le bâtiment).

Voici les résultats du diagnostic :

diagnostic DOW VALIMMO

Réemployer des matériaux, à défaut de les considérer comme des déchets permettra de créer de la valeur pour les projets comme pour le territoire.

Au global, le réemploi de toutes les ressources identifiées du gisement permettrait d’éviter 38,64 tonnes de déchets.

L’équivalent CO2 évité est calculé à partir des indicateurs fournis par les fiches FDES du site de l’INIES. L’impact carbone économisé par le réemploi des ressources est calculé sur la totalité du cycle de vie d’un matériau.

Le réemploi des ressources identifiées du gisement permettrait d’éviter 741,88 tonnes de CO2 équivalent. Ce que représente la construction d’environ 1 150 m² de bureaux neufs.

impact et valeur DOW VALIMMO

Cette étude a permis de dégager cinq typologies : structure, enveloppe, second œuvre, équipements techniques, aménagements extérieurs qui présentent les matériaux à un prix proposé par Cycle Up et couvrant les prix de dépose sélective selon les retours d’expérience et de revente.

En parallèle, les entreprises de curages consultées ont chiffré en option à leur marché la dépose sélective en variant leur offre vis-à-vis d’une déposer traditionnelle.

1 – La mise en ligne des produits :

La commercialisation s’est donc faite via la mise en ligne des produits sur www.cycle-up.fr. Cette phase de vente a permis d’identifier des preneurs en amont du curage et de cette manière limiter le stockage.

En amont, il aura fallu :

  • Déterminer les éléments à mettre en ligne : un tri des matériaux du diagnostic initial a été réalisé
  • Valider les prix de vente proposé par Cycle-Up. L’entreprise de curage a ainsi chiffré en option la dépose propre de chacun des matériaux mis en ligne. Ce qui a permis d’adapter parfois le prix de vente.
  • Valider la période de dépose sélective et ainsi les dates de disponibilités des matériaux afin de ne pas perturber le planning de curage.

site cycle up

2– Suivi du curage en vue de la dépose sélective des matériaux

Une dépose sélective des matériaux ayant trouvés preneurs a été faite.

Ceux-ci ont été également stockés le temps que les preneurs les récupèrent.

Il est important de s’assurer que cette dépose se fasse proprement afin que les matériaux ne soient pas abimés.

3 – Suivi des reprises et enlèvements

Les éléments ciblés puis déposés ont été mis à disposition des repreneurs.

Il faut savoir que les achats de matériaux depuis la plateforme de Cycle-up bénéficient d’une garantie produit (24 mois) « Cycle sécure » permettant un remboursement des produits si ces derniers ne répondent pas à la description qui a été faite dans l’annonce.

E – Le Réemploi, c’est aussi une journée de dons aux associations locales lors de la journée portes-ouvertes du 13 novembre 2020 :

« Au dernier jour de mise en ligne des annonces et avant que l’entreprise en charge de la démolition ne prenne possession du site – Nous avons permis aux associations locales de récupérer les matériaux non vendus sur la plateforme cycle-up et cette fois-ci à titre gratuit ». Anaîs Leroux-Toussaint.

L’identification des associations a été effectuée par deux intermédiaires : l’association cartoncommun.fr suivant une démarche détaillée ici par Aude Etienne fondatrice de Cartoncommun.fr : Une collaboration fructueuse pour une démarche de REEMPLOI vertueuse (interview complète ici) et la Ville de Valbonne par l’intermédiaire de M. MURAT (interview complète ici).

logos associations opération DOW VALIMMO avec L’école de Danse de Cannes, Cannes-Jeunesse, le centre de loisirs de Grasse.

Opération DOW VALIMMO Opération DOW VALIMMO Opération DOW VALIMMO

De gauche à droite : Anaïs et Aline; Cannes Jeunesse et L’école de Danse de Cannes.

Ainsi, ont été récupérés des luminaires déco, radiateurs électriques, éclairages extérieurs, étagères métalliques, des stores, des tables, des cloisons, du faux-plafond, des portes, des sèche-mains, des extincteurs, des BAES, des climatiseurs, rambardes en bois et des portes de placard…

L’association Soli Cités a véritablement pu réaliser sa mission de valoriser jours après jours des emplois en réinsertion. Découvrez l’interview de sa directrice, Sabine Bodiroga : « Une opération qui permet de maintenir et créer des emplois en insertion », ici.

L’association Happy Hand a pu, selon son administratrice, Aurélia Giordanengo récupérer « ce qui est devenue leur principale table de réunion et de nombreux autres équipements lors d’une journée porteuse de sens et en adéquation avec nos objectifs de circularité ». Retrouvez son interview complète : ici.

Pour Abdelhadi GASMI – Directeur de l’association DEFIE : « C’est la première fois que nous participons à une opération de Réemploi sur un chantier immobilier. Le réemploi et le recyclage donnent du sens à cette opération et est en accord avec nos valeurs.  C’est une très belle expérience que nous voudrions bien réitérer ». Retrouvez son interview complète, ici : Le réemploi pour mieux accueillir les chercheurs d’emplois

Enfin, pour Jean-Benoît Murat, Conseillé municipal, délégué aux associations de la Ville de Valbonne et référent de quartier à Garbejare : « Cette journée de Réemploi a permis aux habitants de s’impliquer dans la technopole ». Retrouvez son interview complète, ici: Bilan de la journée « Réemploi » avant la démolition des anciens bureaux de Dow Chemicals à Sophia Antipolis.

F – Synthèse d’une méthode durable appliquée à la gestion du chantier de démolition du site DOW

  • AMO Réemploi avec Cycle up pour diminuer l’impact carbone, réduire la production des déchets, réduire l’utilisation de matières non renouvelables, en conformité avec la nouvelle règlementation et les labels.
  • Dons de mobilier, de matériaux ou ressources à des associations.
  • Recyclage de matériaux.
  • Synthèse, impact et valeur du gisement (Déchets évités, CO2 évité, Gains économiques)

G : Conclusion

Anaïs Leroux-Toussaint : « Redonner vie aux matériaux donne encore plus de sens à notre métier. Cette expérience a été très riche tant d’un point de vue environnemental, qu’humain. Nous sommes encore plus mobilisés pour poursuivre cette stratégie durable dans les prochaines phases de conception et de construction ».

Rendez-vous pour le prochain article « Zoom sur un chantier immobilier vertueux (sur l’ancien site de DOW CHEMICAL à Sophia Antipolis). Stratégie & méthode par VALIMMO. Phase 2 : Construction.

Nous détaillerons la méthode durable appliquée à conception et à la construction du nouveau site :

  • Immeuble à énergie positive, autoconsommation avec batteries de stockage
  • Certifications : Breeam, Very Good

Pour rappel, un grand merci à toutes les associations qui ont participé à cette opération avec VALIMMO, voici leurs interviews vidéos :

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