Le développement du télétravail ne réduit pas la taille des surfaces de bureaux mais nous oblige à repenser leurs usages et leurs aménagements.

1.Le développement du télétravail va-t-il réellement réduire les surfaces de bureaux ?

Oui, la crise sanitaire a eu un impact sur notre manière de travailler, mais ne pouvons pas généraliser. Même si dans une interview à l’Obs, Elisabeth Borne (Ministre du Travail, de l’Emploi et de l’Insertion) affirme que « les entreprises vont réduire (dans un futur proche) la taille de leurs bureaux de 30% à 50% avec des conséquences importantes sur l’emploi », il faut prendre de la hauteur, nuancer. 

Ce qui est certain c’est que cette dynamique du télétravail est irréversible mais nous ne mesurons pas encore tous les changements qu’elle va induire. Prenons le temps de l’analyse, il reste y a de grandes différences d’appréciations et de comportements d’un acteur à l’autre, pour les salariés qui peuvent télétravailler ou pas mais souhaitent gagner du temps sur les distances de transports, pour les PME ou les grandes entreprises avec d’importantes variations, pour la puissance publique qui met la protection sanitaire en priorité.

Dans un premier temps, tous les collaborateurs ne peuvent pas se mettre en télétravail, particulièrement, pour nos nombreux entrepreneurs locataires dans les secteurs du commerce et des loisirs. Dans un second temps, d’autres critères entrent en jeu, nous observons des écarts importants selon les territoires ou la taille des entreprises.

Pour VALIMMO, dont le parc immobilier tertiaire, de plus de 80 actifs pour plus de 250 entreprises locataires, est plutôt en régions nous sommes bien moins impactés que dans les métropoles urbaines (Paris, Lyon, Marseille). Nos locataires entrepreneurs sont majoritairement des structures de quinze à quarante salariés avec de forte implications dans les territoires. Nous avons pu constater que lors du premier confinement l’impact à été général, mais sur les deux autres périodes de confinement nos bureaux ont été pleinement utilisés à la manière habituelle.

Observons le différentiel en fonction de la taille des entreprises, par exemple, sur Sophia Antipolis où le nombre de jours de télétravail en un an a été multiplié par dix, de 4800 à 48 000 comme le détaille ici l’article de France Bleu.

Pour nos plus importants locataires qui ont plus 800 à 1500 mètres carrés, soit plus de 60 salariés, nous observons un taux d’occupation de 30% des bureaux avec 52 % des salariés en télétravail. Mais sur l’ensemble des actifs de VALIMMO, les entrepreneurs locataires sont très peu impactés. Cela représente moins de 20% de nos locataires pour les raisons évoquées précédemment.

Finalement aucun locataire, quelle que soit sa taille, n’a demandé de réduire ses surfaces car elles sont des entreprises de croissance. Bien qu’Amadeus ait libéré 30 000 m2 de bureaux, 2021 est une année de nouvelles implantations et il n’y a aucun impact sur les valeurs locatives et les prix d’acquisition.

Bien plus, nous observons une nouvelle attitude. Nous recevons des demandes de locataires qui ne demandent pas de réduire leurs surfaces de bureaux mais qui cherchent s’installer dans des immeubles plus qualitatifs pour apporter plus de bien-être au travail à leurs salariés. Cette demande de plus d’exigence et de plus d’accompagnement dans le choix et l’aménagement des espaces de travail pour une croissance responsable est la raison d’être de VALIMMO.

2. Comment imaginez-vous l’évolution de l’aménagement des sièges sociaux pour les années à venir ?

Dans « siège social » il y a surtout « social ». Une véritable métamorphose des sièges sociaux se prépare et ils mériteront le détour, pour les salariés comme pour les clients. Regardez, par exemples les nouveaux sièges d’Orange et de Cap Gemini. Cette nouvelle conception des bureaux n’est pas réservée qu’aux grands groupes. Concrètement, nous recevons d’importantes demandes de modifications des plans d’aménagement intérieur qui changent la vision de notre rapport au lieu de travail.

Les espaces de bureaux restent des espaces d’échanges et de travail mais sur des durées de présence réduites, ils auront une dimension de représentation et de prestige fortement accentué.

En régions, nous sommes passés de plateaux qui intègrent des postes de travail de 9 à 10 m2 à des espaces de 12 à 15 m2 par personne, mais avec moins de postes de travail et la création d’espaces de travail partagés. L’impact du télétravail se trouve là, dans l’aménagement de nouveaux usages plus confortable et plus convivial du lieu de travail. A ces nouvelles dimensions s’ajoutent des demandes sur la sécurisation en termes d’hygiène (traitement de l’air), sur des espaces de tranquillité (cloisons, phone Box) et des espaces mutualisés pour plus de travail collaboratif et plus de convivialité (terrasses privatives pouvant être utilisées pour des pauses et ou des espaces de réunions, douches, vestiaires). D’un côté la convivialité de la vie personnelle entre dans les bureaux et de l’autre le travail entre dans le domicile personnel.

Si nous additionnons les espaces agrandis et les nouveaux espaces de travail réservés pour un tiers aux « nomades » ou pour les espaces collaboratifs, cela ne réduit pas les m2. Dans les grandes métropole l’échelle est différente sur les grandes surfaces dont les espaces sont moins conviviaux et les temps de transports bien plus longs mais la variable vient surtout des coûts très importants au m2. A Sophia Antipolis le prix des loyers est trois fois moins important qu’à La Défense.

Nous pouvons constater que les interlocuteurs changent. Auparavant nous étions en contact avec les directeurs Immobiliers, Juridiques et responsables des sites dans les choix des nouveaux lieux d’exploitation. Aujourd’hui sont intégrés les DRH et les représentants des partenaires sociaux pour valider la qualité des environnements de travail projetés.

3. Que conseillez-vous aux entrepreneurs qui cherchent à réduire leurs surfaces de bureaux ou qui cherchent de nouveaux bureaux ?

L’impact de la crise sanitaire a surtout amplifié un mouvement de fonds déjà existant. Je conseille aux entrepreneurs de penser leurs espaces de travail pas uniquement à partir de leurs surfaces mais en partant de leurs nouveaux usages.

  1. De faire le point sur l’environnement travail et les demandes de leurs collaborateurs;
  2. D’anticiper les éventuels travaux ou recherches de locaux à l’avance car, par exemple, sur Sophia Antipolis il n’y a pas de surfaces qualitatives (parking souterrain, terrasses privatives, vertueux en termes de consommation énergétique) avant fin 2022 ;
  3. Avant de changer de taille ou de lieu de bureaux, il faut avant tout regarder non seulement le prix du loyer mais surtout celui des charges (dont les coûts de la consommation électrique) qui peuvent être disproportionnées pour des bâtiments moins récents et très énergivores;
  4. De conserver dans tout projet, des surfaces modulables non cloisonnées de réserve pour les adapter avec souplesse dans la durée en fonction des besoins de nouveaux aménagements et de la croissance de l’entreprise.

Dans nos programmes de bureaux nous intégrons des partenaires exploitants des surfaces de bureaux types centre d’affaires et ou coworking (Pearl Partner) pour permettre aux exploitants en place d’avoir une capacité d’adaptation de surface.

Le monde « postpandémique » est surtout le résultat de l’accélération de la numérisation (20 à 25 fois les prévisions d’après McKinsey) mais aussi de nouvelles aspirations où le bien-être devient une priorité. C’est une révolution qui bénéficie aux entrepreneurs et aux foncières comme VALIMMO qui anticipent chaque jour une croissance responsable des entreprises et des territoires.

La mission de VALIMMO est de continuer à ne pas confondre convivialité avec promiscuité et à travailler avec des entrepreneurs de plus en plus attentifs aux environnements de travail. Nous travaillons avec des architectes et aménageurs pour proposer des expériences collaborateurs et visiteurs inédites à l’image de l’identité des entreprises locataires, par exemple sur le territoire résiliant de Sophia Antipolis créateur d’emplois et de richesses.

Dans les grandes villes, la reconversion des surfaces de bureaux récupérées, va, par exemple s’effectuer au profit du logement. Ce qui n’est pas à l’ordre du jour à Sophia Antipolis ni le même le même métier.

Vous souhaitez me contacter pour plus d’information, n’hésitez pas à contacter sporcel@valimmo.eu

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